[015] Obras a hacer en cambios de uso

La consulta que se plantea es sobre el ámbito de aplicación del Código Técnico de la Edificación, en este caso específicamente sobre la aplicación del DB SUA, pero es extensible al resto de aplicación del Código Técnico. En el caso ahora planteado trata de una edificación ya existente. Su uso actual es de Uso de Residencia para Religiosa y pretende cambiar a uso de Residencia de Estudiantes. Se indica que no se quiere realizar ninguna reforma ni modificación de la distribución. Se trata de un edificio de 4 plantas de unos 1000 m² de superficie construida y unas 20 habitaciones. (Nota: Revisado el edificio no cumple el CTE respecto al SUA, ya que los pasillos tiene un ancho de 1,00 m).

El art. 2 se refiere al ámbito de aplicación, indicando que es de aplicación a las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que se realicen en edificios existentes. En el apartado En al apartado 6 indica que en todo caso, deberá comprobarse el cumplimento de las exigencias básicas del CTE cuando pretenda cambiarse el uso característico en edificios existentes, aunque ello no implique necesariamente la realización de obras.

El tema que se plantea es si cambia o no los usos característicos del edificio (si pasa de residencia de religiosas (año de construcción aproximadamente años 60) a residencia de estudiantes. No se encuentra una definición específica de lo que se entiende por usos característicos. He encontrado alguna definición de usos característicos en la normativa urbanística, pero esta no es genérica y puede ser diferente respecto a la localización de la obra (depende de la comunidad o ciudad donde se encuentre).

¿Es de aplicación el CTE para edificios existentes para el cambio de uso en todo el edificio (en este caso, cambio de usos residencial de religiosas a uso residencial para estudiantes), si no se desean realizar obras?.

En el caso, de desear realizar obras en zonas puntuales, se entiende se aplicará el CTE a esa parte/s reformada/modificada. ¿es así?

Respuesta

Ante todo ten cuidado, porque todo indica que estás manejando una versión obsoleta del CTE, lo cual puede ser preocupante. El artículo 2 de la Parte I que citas, no es como lo citas, sino así:

“En al apartado 6 indica que en todo caso, deberá comprobarse el cumplimento de las exigencias básicas del CTE cuando pretenda cambiarse el uso característico en edificios existentes, aunque ello no implique necesariamente la realización de obras.”

Junto con otras muchas modificaciones, tanto de la Parte I como de los DB, la última frase se eliminó en mediante el Real Decreto 1371/2007, de 19 de octubre. En http://www.codigotecnico.org/web/ tienes todos los documentos del CTE vigentes en cada momento.

Se eliminó la última frase del artículo precisamente porque era confusa y estaba provocando interpretaciones erróneas, ya que su aplicación no depende de que se desee o no hacer obras, ni de que se desee reformar una u otras zonas del edificio, sino que la cuestión es más simple y directa: si se quiere cambiar el uso característico de un edificio existente, hay que hacer las obras que sean necesarias para cumplir las exigencias que el CTE establece para el nuevo uso.

A este respecto, en alguna consulta ya hemos dicho que una residencia para religiosas (p. ej. un convento) debe asimilarse a uso Residencial Vivienda, mientras que una residencia de estudiantes es un uso Residencial Público. Por tanto, al cambio de uno a otro uso se le debe aplicar el artículo 2.6, es decir, se le debe aplicar el conjunto del CTE,en los términos que este establece, es decir, con las alternativas de flexibilidad que este contempla, algunas de las cuales se desarrollan y aclaran en los comentarios a los DB.

Los antiguos documentos recopilatorios de consultas sobre DB SI y DB SUA han sido sustituidos por versiones de dichos DB con comentarios, que actualizamos semestralmente. Dichas versiones están disponibles en la web antes citada.