La presente duda, es generada ante la presencia de 3 informes periciales diferentes y contradictorios en un Juzgado de Primera Instancia, por lo que no pasará por ninguna autoridad de control edificatorio.
Antecedentes:
El código técnico, no define expresamente el concepto “superficie construida” ni “superficie construida total”.
El concepto de “superficie útil”, si define en el CTE “Superficie útil: Superficie en planta de un recinto, sector o edificio ocupable por las personas. En uso Comercial, cuando no se defina en proyecto la disposición de mostradores, estanterías, cajas registradoras y, en general, de aquellos elementos que configuran la implantación comercial de un establecimiento, se tomará como superficie útil de las zonas destinadas al público, al menos el 75% de la superficie construida de dichas zonas.”
Pero el CTE en la definición de Superficie útil, hace referencia al concepto sin definir de “superficie construida”, por lo que puede dar también lugar a confusiones.
Problema:
Como he dicho al principio, este problema se plantea a raíz de un pleito, con tres informes contradictorios:
1. Un perito dice que la superficie construida ha de sumar es la de cada local de riesgo especial (en este caso trastero), sin incluir el pasillo de la zona trasteros ni las demás zonas comunes del edificio como son escaleras y cuartos de instalaciones de los que también se sirve el trastero.
Este perito además se basa en que la superficie a considerar es la que realmente puede ser ocupada con almacenaje (el pasillo de los trasteros no almacena nada) por lo que el juez puede decantarse por esta explicación.
2. Un segundo perito superficia la zona de trasteros incluyendo los elementos fijos de los trasteros (muros, pilares ….) e incluye el pasillo, pues en el concepto de superficie construida de la zona o recinto, se incluye también el pasillo junto con los trasteros. Pero no incluye la superficie correspondiente a las instalaciones de las que se sirve (P.E. electricidad).
3. El tercer perito, toma la superficie construida total, incluso la parte proporcional de pasillos, escaleras y cuartos de instalaciones del edificio.
Ejemplo genérico:
A modo de ejemplo, con unas superficies genéricas inventadas podría suceder:
1. Si se coge el criterio del perito 1, la superficie es inferior a los 100 metros, siendo la zona de trasteros como “riesgo bajo”.
2. Si se coge el criterio del perito 2 o el 3, la superficie es superior a los 100 metros, siendo ·la zona de trasteros como ”riesgo medio”.
Pregunta:
¿Pueden aclararme cual es el modo correcto de medir la superficie construida –modo 1, modo 2 o modo 3- de los locales de riesgo especial y concretamente de los trasteros en edificio de viviendas?
Respuesta
A efectos de clasificar conforme al DB SI el grado de riesgo especial de un determinado recinto o zona (conjunto de recintos) la superficie o el volumen construido a considerar es aquel susceptible de contener los elementos u objetos que determinan el riesgo.
En el caso de una zona de trasteros de un edificio de viviendas la superficie construida a considerar es la suma de las superficies de los trasteros de la zona, sin incluir los pasillos de circulación de la misma. Dos zonas de trasteros que presenten riesgos de incendio independientes entre sí pueden clasificarse de forma también independiente.
2 comentarios:
Nunca viene mal empezar a ver como podemos implementar este tipo de cosas a las edificaciones de hoy en día pero sin duda hay que trabajar con las constructoras para hacerle viable el acceso a todas las personas, genial el post
Buenos días
¿En algún sitio se indica que esa superficie construida deba ser la que está reflejada en el catastro, o debe ser la medida y comprobada por el profesional que redacta la documentación técnica? Gracias.
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