[303] Acceso a establecimiento nuevo resultante de rehabilitación total de edificio

Me encuentro con un local de 50m² situado en planta baja de un edificio construido en 1969 con uso comercial según catastro. El edificio ha sido rehabilitado en su totalidad pasando de ser uso industrial a uso de viviendas con locales comerciales.

Mi cliente ha adquirido el local, si bien, no dispone de acceso adaptado. El local se encuentra 18cm elevado de calle debido al desnivel que presenta el vial. Las obras de reformas son interiores y de la distribución resultante solo habrá 25m² de zona público.

Se me plantea las siguientes dudas:

1. Al tratarse de un local nuevo, fruto de la rehabilitación y ser la primera actividad que se instala en él ¿Podemos considerar que no hay cambio de uso por instalar un bar?

2. Las obras de reforma del local solo afecta a su interior y no al acceso. En el supuesto que nos viéramos obligados a adaptar el acceso por considerarse cambio de uso, la obras para su adaptación comportan una modificación estructural pues se debería derribar zuncho que arriostra los pilares que forma el escalón de entrada y rebajar forjado para hacer rampa comportando una disminución de altura de planta sótano destinado a aparcamiento. Todo ello con un considerado coste en comparación con el coste de la obra. ¿Podríamos justificar la no viabilidad económica o técnica (párrafo primero del apartado III Criterios generales de aplicación de la Introducción del DB SUA) y de esta manera no vernos obligados a adaptar el acceso?. De lo contrario mi cliente no puede instalar el Bar y seguramente ninguna actividad, al ser la primera actividad que se desarrollará en el local,

3. En el supuesto de que la justificación de la no viabilidad económica o técnica nos permitiera evitar adaptar el acceso, ¿Estamos obligados a disponer de cámara higiénica adaptada?.

Respuesta

1. En efecto, un establecimiento nuevo resultante de la rehabilitación total de un edificio y que tiene su primera actividad no se considera cambio de uso, sino obra nueva.

2. Si se considera obra nueva, no es procedente acogerse al criterio de no viabilidad técnica y económica de la adecuación del acceso al establecimiento en el contexto de la reforma del mismo, ya que dicha adecuación a la reglamentación vigente debió llevarse a cabo en el contexto de la obra de rehabilitación total del edificio.

Al margen de lo anterior, la aceptación de la justificación de la no viabilidad económica o técnica de una obra corresponde a la autoridad de control edificatorio.

3. Desconocemos a qué obligatoriedad y a qué “cámara higiénica adaptada” se refiere la consulta.