Estamos realizando un proyecto de adaptación de algunas viviendas de un edificio de seis plantas, de distintas titularidades, en apartamentos turísticos, los cuales, pertenecen todos a la misma propiedad. La duda que nos surge es si debemos adaptar al uso Residencial Público todas las viviendas del edificio, o sólo las que se van a destinar a apartamentos y las zonas comunes.
En las zonas comunes del edificio no se van a proyectar dependencias propias de los apartamentos como pudiera ser, cuarto de limpieza, almacén de lencería, comedor, cafetería, lavandería, locales de reunión, mantenimiento, etc.
Nuestra idea es proyectar que las condiciones de evacuación desde la puerta de acceso a cualquiera de los apartamentos hasta alcanzar el espacio exterior seguro cumplan lo establecido en el DBSI del CTE para el uso Residencial Público (longitud de los recorridos de evacuación hasta alcanzar las salidas de planta, número mínimo de salidas de plantas, escaleras protegidas, etc.)
Con relación a la sectorización, además de comprobar que los tabiques que separan las viviendas cumplen el grado mínimo exigido EI60, al superar la superficie de los apartamentos los 500 m², hemos proyectado el cambio de las puertas de acceso a los apartamentos para que cumplan la clasificación EI230c5, pero pretendemos cambiar solamente las puertas de acceso a los apartamentos y no todas las del edificio.
En relación a las instalaciones de protección contra incendios, se van a proyectar las que sean necesarias para el uso Residencial Público (bocas de incendio equipadas en las zonas comunes que cubran todos los puntos de los apartamentos, y detectores automáticos de incendio en los apartamentos y en las zonas comunes de todo el edificio), además se colocarán los extintores que sean necesarios y la señalítica de evacuación hasta alcanzar el espacio exterior seguro en todo el edificio.
¿Es posible considerar para la legalización de la actividad estas condiciones en el cambio de uso de las viviendas a apartamentos turísticos, sin tener que acondicionar todo el edificio al uso Residencial Público?
Respuesta
Lamentamos y pedimos disculpas por la tardanza en contestar a la consulta, motivada por el amplio debate que sobre la cuestión de fondo de la misma se ha abierto, en un momento en que el debate sobre los apartamentos turísticos supera ampliamente el marco del CTE.
Nuestra conclusión es que, en el marco del CTE, destinar a un régimen turístico un conjunto de viviendas de un edificio de uso Residencial Vivienda existente (incluso todas ellas) no supone un cambio de uso conforme al CTE. En consecuencia, en la medida en que dicho cambio no suponga la realización de obras no obliga a la aplicación preceptiva del CTE y en la medida en que sí suponga obras, deberá aplicarse el CTE como a una reforma sin cambio de uso, siempre que se mantenga la configuración propia de un edificio de viviendas.
A estos efectos debe entenderse que la referencia a “apartamientos turísticos” que figura en la definición de uso Residencial Público, tanto en el DB SI como en el DB SUA, alude a establecimientos tipo apartotel dotados con los servicios y zonas comunes que se citan en dichas definiciones, no a apartamentos normales que se gestionen bajo un régimen que, aunque se considere turístico por la administración competente, carece de relevancia para los objetivos de los documentos básicos DB SI y DB SUA del CTE.
